Kurzfazit: Beim Immobilienkauf kommen auf den Kaufpreis meist weitere 7–12 % Nebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch, Maklerprovision (seit 23.12.2020 meist geteilt), Finanzierungskosten und optionale Posten wie Gutachten oder Umbau. Wer die Kosten sauber kalkuliert und klug verhandelt, spart schnell fünfstellig – ohne am Haus selbst Abstriche zu machen.[1][2][3][4][5]
Wofür fallen Kaufnebenkosten an – und wie hoch sind sie typischerweise?
Die Nebenkosten setzen sich aus Pflicht- und Optional-Posten zusammen. Pflicht sind in der Regel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Ob eine Maklerprovision anfällt und wie sie aufgeteilt wird, hängt vom konkreten Fall ab (bei Wohnungen & Einfamilienhäusern mit Verbraucher als Käufer seit 23.12.2020 meist hälftig). Hinzu kommen je nach Situation Finanzierungs- sowie Servicekosten (z. B. Sachverständiger, Vermessung, Umzug, erste Modernisierung).
Pflichtposten (nahezu immer)
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland ca. 3,5–6,5 % vom Kaufpreis (inkl. Grundstück).[1][6][7]
- Notar & Grundbuch: zusammen meist ca. 1,5 % (Richtwert).[3][5]
Mögliche Pflicht je nach Konstellation
- Maklerprovision: bei Kauf von Wohnungen/Einfamilienhäusern mit Verbraucher als Käufer gilt das Halbteilungsprinzip seit 23.12.2020. Üblich sind regional z. B. 3,57 % je Partei (insgesamt 7,14 %), teils weniger. Entscheidend ist der Vertrag.[2][8]
Optionale/variable Posten
- Finanzierung: Grundschuldbestellung (Notar/Gericht), evtl. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank.
- Prüfung & Service: Bausachverständiger, Energieberatung, Vermessung, Baugrundgutachten bei Anbau, Umzug, erste Renovierung.
Praxisrechnungen: So kalkulierst du realistisch
Die folgenden Beispiele zeigen, wie schnell Nebenkosten zusammenkommen. Sie sind bewusst konservativ gerechnet, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Beispiel A – Kaufpreis 350.000 € (Bundesland mit 5,0 % Grunderwerbsteuer)
| Posten | Ansatz | Betrag | Kommentar |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 17.500 € | Landesabhängig (3,5–6,5 %).[1][6][7] |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5 % | 5.250 € | Richtwert; Einzelfall variiert.[3][5] |
| Makler (Käuferanteil) | z. B. 3,57 % | 12.495 € | Seit 23.12.2020 meist hälftig geteilt.[2][8] |
| Zwischensumme Pflichtnah | 35.245 € | ≈ 10,1 % vom Kaufpreis | |
| Finanzierung & Service | Schätzung | 2.000–4.000 € | Grundschuld, Bewertung, Sachverständiger … |
| Gesamt | 37.000–39.000 € | ≈ 10,6–11,1 % |
Beispiel B – Kaufpreis 600.000 € (Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer)
| Posten | Ansatz | Betrag | Kommentar |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 39.000 € | Obere Bandbreite.[1][6][7] |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5 % | 9.000 € | Richtwert; Grundschuld separat.[3][5] |
| Makler (Käuferanteil) | z. B. 3,57 % | 21.420 € | Regional unterschiedlich; Vertrag maßgeblich.[2][8] |
| Zwischensumme Pflichtnah | 69.420 € | ≈ 11,6 % vom Kaufpreis | |
| Finanzierung & Service | Schätzung | 3.000–6.000 € | Grundschuld, Bewertung, Sachverständiger … |
| Gesamt | 72.000–75.000 € | ≈ 12,0–12,5 % |
Hinweis: Einige Länder prüfen/ändern Sätze; immer die aktuelle Landesregelung checken. Der Maklervertrag regelt die konkrete Courtage-Höhe und Verteilung.
Preisverhandlung: So holst du aus Angebotspreis & Nebenkosten mehr heraus
Verhandeln heißt nicht feilschen um jeden Euro, sondern sauber begründete Anpassungen zu fordern. Wer vorbereitet ist, verhandelt entspannter – und erfolgreicher.
Vorbereitung (die halbe Miete)
- Vergleichspreise im Umfeld sammeln (echte Verkaufspreise, nicht nur Angebotspreise).
- Unterlagen prüfen: Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Baupläne, Protokolle (WEG), Energieausweis, Baulastenverzeichnis.
- Mängelliste erstellen: Dach, Fenster, Heizung, Feuchtigkeit, Haustechnik, Fassadenrisse – Fotos & grobe Kostenschätzung.
- Finanzierungsrahmen klären (realistischer Beleihungswert; Puffer für Nebenkosten & Renovierung).
Verhandlungshebel am Objekt
- Sachliche Mängel (z. B. alte Heizung, Dämmung, Fenster): mit konkretem Kostenvoranschlag belegen und als Preisnachlass ansetzen.
- Zeitschiene: schneller Notartermin/Übergabe kann ein Argument für Preisnachlass sein – oder umgekehrt ein Zuschlag rechtfertigen, wenn der Verkäufer mehr Zeit braucht (dann andere Vorteile einfordern).
- Übernahmeposten: Küche, Einbauten, Carport getrennt verhandeln (ggf. Kaufpreisanteile sauber im Vertrag ausweisen – steuerliche/GrESt-Wirkung mit Notar/Steuerberater abstimmen).
Verhandlungshebel bei Nebenkosten
- Maklercourtage: rechtlich vorgegeben ist die Verteilung (bei EFH/Wohnungen meist hälftig), die Höhe ist jedoch verhandelbar. Argumente: Lage, Vermarktungsdauer, Vorleistung (Exposequalität, Besichtigungen).[2][8]
- Notar-Abläufe: Anderkonto nur bei echtem Bedarf – verursacht Zusatzkosten. Grundschuldbestellung bündeln.
- Finanzierung: Angebote vergleichen; Bereitstellungszinsfreie Zeit und Auszahlungstermine passend zur Bau-/Sanierungsplanung wählen.
Checkliste: Schritt für Schritt zur unterschriftsreifen Kalkulation
- Kaufpreis + Nebenkosten (GrESt, Notar/Grundbuch, Makler) als Brutto-Budget addieren.
- Finanzierungskosten (Grundschuld, Bewertungen, Bereitstellungszinsen) ergänzen.
- Sanierungs-/Modernisierungsbudget realistisch ansetzen (3 Angebote je Gewerk).
- Mängelliste + Belege erstellen → als Verhandlungsmappe nutzen.
- Maklerprovision prüfen (Höhe & Verteilung gem. Vertrag/Neuregelung seit 23.12.2020).[2][8]
- Notarentwurf aufmerksam lesen: Fälligkeiten, Übergabe, Inventarliste, Lastenfreistellung, Fristen.
FAQ
Wie viel Nebenkosten soll ich pauschal einplanen?
Konservativ mit 10–12 % rechnen (inkl. Makleranteil). Je nach Bundesland und Courtage kann es etwas darunter/darüber liegen.[1][2][3]
Muss der Käufer immer Makler zahlen?
Nein. Seit 23.12.2020 gilt bei Wohnungen/Einfamilienhäusern mit Verbraucher als Käufer grundsätzlich die hälftige Verteilung, wenn beide Seiten den Makler beauftragen bzw. der Makler für beide tätig wird. Details regelt der Vertrag.[2][8]
Wie sicher sind die 1,5 % für Notar & Grundbuch?
Das ist ein verbreiteter Richtwert. Die tatsächlichen Gebühren hängen vom Geschäftsumfang ab (z. B. Grundschuld, Anderkonto).[3][5]
Weiterführend (intern)
Förderungen 2025: Was Eigentümer & Bauherren nutzen können · Bauen & Renovieren 2025: Trends & Tipps · Immobilien investieren 2025: Chancen & Risiken
Quellen
- Wüstenrot: Grunderwerbsteuer – Überblick & Spanne 3,5–6,5 %
- Haufe: Neues Gesetz zur Maklercourtage (seit 23.12.2020)
- Sparkasse: Kaufnebenkosten – Richtwerte (Notar/Grundbuch ~1,5 %, GrESt 3,5–6,5 %)
- IHK München: Maklerprovision – Halbteilungsprinzip & Textform
- Schwäbisch Hall: Notar- und Grundbuchkosten – Beispielrechnung
- Dr. Klein: Grundbuch/Notar – Gebührenrechner
- Finanz-Tools: Grunderwerbsteuer je Bundesland (Tabelle)